【税・その他の重要用語3.1】 不動産鑑定評価

今回学習するのは、分野3「不動産鑑定評価基準」の重要用語3.1「不動産鑑定評価」です!
まずSTEP1で、用語に関連する基本的な内容を例題を通じて学習しましょう。
次にSTEP2で、宅建試験に頻出する要点をおさえます。
最後にSTEP3で、実際の過去問を解いて理解を確認することで、重要用語の知識を自分のものにしましょう!

関連用語「不動産鑑定評価基準」

読み方
ふどうさんかんていひょうかきじゅん
重要度
★★☆☆☆
意味
不動産鑑定士が不動産の価格を評価する際に用いられる指針のこと。

STEP1: 基本事項を覚えよう

まず、重要用語についての基本的な知識を学習しましょう。赤色で隠れている部分をタップして答えを確認!

価格の種類
どんな?価格:通常の取引での価格
どんな?価格:隣地との併合など、市場が相対的に限定される場合の価格
どんな?価格:破綻した会社が再建する際の不動産売却など、正常価格の前提となる条件を満たさない場合における価格
どんな?価格:文化財など、どんな?ものの価格
最有効使用の原則
・最有効使用の原則:不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成される
鑑定評価手法の種類
何?:対象不動産を作るとしたら、いくらかかるのかを求める方法。再調達原価を求めた後、減価修正を行う
何?:対象不動産に類似する取引事例を比較して価格を算出する方法
何?:対象不動産からどの程度収益をあげることができるかという観点から産出する方法

例題

【次の文章の正誤を答えよ】
文化財など、市場性を有しない不動産の価格は特定価格である。

答えを見る
誤り。市場性を有しない不動産の価格は特殊価格である

STEP2: 試験によく出るポイントをおさえる

次に、重要用語に関連した内容で宅建試験に頻出するポイントを学習しましょう。

価格の混同

特に、限定価格と特定価格の説明を混同しやすいので注意。
限定価格:市場が相対的に「限定」される場合の価格。何?を目的とする場合など。
特定価格:正常価格の前提となる条件を満たさない場合の価格。何?が適用され、会社が何?して再建する際の不動産の早期売買価格など。

原価法

例外的に、対象不動産が土地だけでも原価法が適用できる条件と、減価修正に際して、耐用年数にもとづく方法と観察減価法を併用すべきことを覚える必要がある。
対象不動産が土地のみの場合:何?を適切に求められることが条件
減価修正の方法:耐用年数にもとづく方法と観察減価法を選択?

取引事例比較法

選択する事例の要件を覚える必要がある。特に、投機的取引は事例として使えないことに注意。
事例を選択する地域
原則:近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存在する不動産に係るもののうちから選択
例外:必要やむを得ない場合、どこ?に存在する不動産に係るもののうちから選択できる
選択する事例の要件
取引事情が正常なもの→どんな?な取引はダメ
何?が可能
何?の比較および何?の比較が可能

収益還元法

文化財に指定されている建造物等以外の不動産については基本的に適用すべきなので、それ以外の場合でこの手法が使えないとする選択肢は誤りと覚えておけばよい。
どんな?不動産以外にはすべて適用すべき
→自前の不動産:適用できる?
→市場における取引価格の上昇が著しく、取引価格と収益価格との乖離が増大する場合:適用できる?
→文化財:適用できない

STEP3: 実戦問題に挑戦!

最後に、実際の宅建試験の過去問が解けるか試してみましょう。このページで学習した内容だけで解けるはず!

平成30年度試験 問25-4

価格の混同

【次の文章の正誤を答えよ】
限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。

答えを見る
誤り。限定価格とは、隣地の併合など、市場が相対的に限定される場合の価格である。問題文は、民事再生法が適用され、会社が破綻して再建する際の不動産売却を例として挙げているので、特定価格の説明である。

令和2年度試験 問25-4

原価法

【次の文章の正誤を答えよ】
原価法は、対象不動産が建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効な手法であるが、対象不動産が土地のみである場合には、この手法を適用することはできない。

答えを見る
誤り。再調達原価を適切に求めることができれば、対象不動産が土地のみでも、原価法を適用できる

平成24年度試験 問25-2

取引事例比較法

【次の文章の正誤を答えよ】
不動産の鑑定評価における各手法の適用に当たって必要とされる事例は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集、選択されるべきであり、例えば、投機的取引と認められる事例は用いることができない。

答えを見る
正しい。取引事例比較法においては、正常な取引を用いるべきで、投機的取引は使うことができない

平成28年度試験 問25-4

収益還元法

【次の文章の正誤を答えよ】
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるが、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格との乖離が増大するものであるため、この手法の適用は避けるべきである。

答えを見る
誤り。市場性のない不動産以外には適用すべきなので、市場における土地の取引価格の上昇が著しく、取引価格と収益価格の乖離が増大するときも適用できる

今回もお疲れ様でした!


宅建 過去問 2022(一問一答と10年分の過去問演習アプリ) 宅建 過去問 2022(一問一答と10年分の過去問演習アプリ)

Apps Store からダウンロード Google Play で手に入れよう

このページは人気無料アプリ「宅建 過去問 2022(一問一答と10年分の過去問演習アプリ)」よりコンテンツ提供を受けています。許可の無い転載を固くお断りします。